Par un arrêt du 12 septembre 2019[1], la 3e chambre civile de la Cour de cassation a qualifié les sous-loyers perçus par les locataires via le site internet Airbnb, sans autorisation du bailleur, de fruits civils appartenant au bailleur par droit d’accession, et qui doivent être remboursés au bailleur[2].
Le 16 avril 1997, une SCI avait donné à bail un appartement à un couple. Le 8 avril 2014, le nouveau propriétaire avait délivré un congé aux preneurs pour reprise des lieux à son profit et les avait assignés en validité du congé. Ayant constaté que les locataires sous-louaient le logement sur la plateforme Airbnb, il a également sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession.
La Cour d’appel a fait droit à sa demande et a condamné les preneurs à la restitution des sous-loyers détournés fautivement.
La Cour de cassation a confirmé cette décision au motif que, sauf lorsque le bailleur a autorisé la sous-location, les sous-loyers perçus illicitement par le preneur constituent des fruits civils, qui appartiennent par accession au propriétaire.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme une jurisprudence de la Cour d’appel de PARIS[3].
Cette confirmation est d’une importance particulière pour les bailleurs, et notamment pour les bailleurs sociaux, en raison de l’effet dissuasif que peut avoir le remboursement des sous-loyers perçus.
Les modalités de calcul des fruits civils devant être remboursés au bailleur
Pour déterminer le montant des fruits civils devant revenir au bailleur, les juges soustraient le montant correspondant au loyer payé par le preneur des sommes perçues par ce dernier grâce à la sous-location irrégulière du logement.
Ainsi par exemple, si un preneur loue son appartement pour un loyer mensuel de 900 euros et qu’il le sous-loue sept fois dans le même mois sur la plateforme Airbnb pour un montant de 100 euros la nuit, le calcul sera le suivant:
(7×100) – [(900/31) x 7] = 700 – 203 = 497 euros.
Pour ce mois-là, le preneur serait tenu de rembourser la somme de 497 euros à son bailleur.
Préconisations pratiques à destination des bailleurs
Un bailleur qui est informé (généralement par le gardien de l’immeuble) qu’un locataire sous-loue son appartement sur la plateforme Airbnb doit immédiatement penser à se constituer des preuves avant même d’en échanger avec le locataire.
Il est ainsi préconiser de mandater un huissier pour dresser un procès-verbal de constat internet, avant que l’annonce Airbnb ne soit supprimée par l’utilisateur.
Il convient alors de préciser à l’huissier que certains éléments doivent être précautionneusement constatés par le Procès-verbal :
- Pour ce qui est de la preuve que le logement proposé sur le site Airbnb est bien celui donné à bail : les caractéristiques du logement proposé par l’annonce, les éléments quant au quartier et quant au compte de l’hôte qui a posté l’annonce ;
- Pour ce qui est de la détermination des fruits civils remboursables : le calendrier des réservations, le prix auquel le logement est proposé et l’ensemble des commentaires postés par les voyageurs.
[1] Cass. Civ. 3e, 12 septembre 2019, n°18-20.727
[2] Articles 546 et 547 du code civil
[3] Voir CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684 ; CA de Paris, 16 avril 2019, nº 17/14668